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警惕!二线城市土地存货压力快增

时间:2019-09-05
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根据最近发布的上海益居房地产研究所《50城土地库存报告》,6月份50个城市的交易面积和库存面积减少,土地市场开始降温。 50个城市土地储存的去库存周期为20.5个月,低于上个月。这也意味着,根据目前的商品房销售率,市场需要20.5个月来消化这些土地库存。

据报道,二线城市的土地库存面积与去年相比最大,其次是一线城市,而三线和四线城市则略有下降。这表明二线城市的开发商土地储备与去年相比继续增长,而在三线和四线城市,整体下降反映了房地产战略从三线和四线城市转变为一线和二线城市。

宜居研究院认为,目前住房企业普遍预计二线城市将有较高的土地收购价值,并集中在二线城市取土,导致二线城市持续上行趋势,并将很快超过三线城市。与此同时,从供需比预测来看,二线城市商品房供应量将大于未来一年半的需求量。从短期来看,这意味着二线城市的土地征收价值正在逐步下降,开发商应该保持警惕。

50个城市土地交易面积和库存面积翻了一番

土地库存面积方面,截至2019年6月底,宜居研究所监测的50个城市土地占地面积平方米,比上月下降2.8%,同比增长8%。年。该报告显示,目前中国50个城市的土地储备大致相当于2015年3月的水平。这表明目前新房供应量通常小于2016年之前,新房需求量大于之前2016年,库存去库存的压力相对较小。

在土地交易面积方面,上半年土地市场的火热情况已基本结束。据报道,从2018年6月到2018年9月,该土地的月交易面积基本维持在4300万平方米左右。除了2018年12月至2019年1月期间住房存量和其他因素引起的季节性变化外,土地交易面积在2019年2月逐渐下降。

自2019年2月以来,5月土地交易量再次增加,达到6490万平方米,比上月增长28.1%,比去年同期增长105.1%。数据显示,6月份土地交易量较上月下降2.8%,表明土地市场正在降温。其中,一线城市交易面积为359万平方米,比上月增长37.2%,增速明显回落。二线城市交易面积4274万平方米,比上月增长6.1%,下降3.9个百分点;三线城市为1676万平方米,环比下降了23.8%。

50个城市土地库存去化周期21个月

50个城市商品房的交易面积与过去10年的土地库存面积趋势相反。报告显示,2015年后商品房交易面积一般大于2015年之前的交易面积,这表明本轮房地产上涨周期的去库存任务较好。 2019年2月以后,当地房地产市场出现“小阳春”,交易区域迅速反弹。 6月份为4580万平方米,比上月增长3.6%,增幅为2.1个百分点,且增速基本保持稳定。

从商品房供需比来看,根据宜居研究院的预测,未来一年半的新房供应概率将大于新房需求,开发商应控制征地的速度和规模。

从土地库存解构周期来看,6月份50个城市的土地去库存周期为20.5个月,这意味着根据目前的商品房销售率,市场需要20.5个月来消化这些土地库存。该值低于5月份的21.1个月。

二线城市的土地库存压力正在迅速增加

从三类城市的土地储备存量来看,截至6月底,一,二,三线和四线城市的土地储备面积分别为5,802和10,000平方米,分别增长率为4.8%, - 2.4%和-3.1%。同比增长率分别为4.8%,15.1%和-2.6%。

其中,一线城市的土地库存面积自2017年6月起波动;二线城市土地库存面积仍处于长期增长的上升趋势;三线城市的土地库存面积自2017年7月起增加,但在2019年1月更为明显。已连续五个月下降。与一线城市相比,二线城市的土地储备面积增幅最大,而三线和四线城市则略有下降。这表明二线城市的开发商土地储备与去年相比继续增长,而在三线和四线城市,整体下降反映了房地产战略从三线和四线城市转变为一线和二线城市。

从三类城市的商品房供需比来看,根据宜居研究所的预测,一线城市上半年和半年城市的新商品房供应量为:低于需求,可以适当增加一线城市获得的土地数量。未来一年半,二线城市的供需比将继续上升。对于一些基本面较好的二线城市,他们仍然可以采取适当的土地,但总的来说他们应该控制土地的数量。在三,四线城市,由于商品房供应量的快速增长,预计未来一年半的供需比将保持较高水平。住房企业可以适当减少在三线和四线城市获得的土地数量。

从三种城市土地库存解构周期来看,6月份一,二,三,四线城市的土地去库期分别为14.5,21.1和21.4个月。与5月份的15.5,21.5和22.3个月相比,一线城市的下降周期更为明显,因为6月份土地库存面积大幅减少,商品房交易面积略有增加;随着二线城市的不断增加,三线城市自2019年以来持续下滑,六月份的二线城市与三线城市的去化化周期几乎相同。

展望未来,宜居研究院认为,开发商在二线城市获得土地的期望在短时间内没有变化。预计下半年二线城市的土地库存面积和去化化周期将继续上升,其中去化工周期将超过三线城市。在横向比较方面,与二,三线和四线城市相比,一线城市目前的去库存周期相对较小。主要原因是一线城市土地供应缓慢,土地供应有限,影响了土地库存规模。

8个城市的土地去库存周期高于3年

从50个城市的排名来看,不同城市的土地去库存周期现值差异很大。据报道,50个城市中有8个城市的土地去库存周期超过36个月,这意味着未来该市将有充足的商品房供应。这8个城市包括淄博,盐城,桂林,漳州,茂名,郑州,镇江和南通。其中,淄博,盐城,桂林,赣州的化学循环分别达到95,72,64和56个月,远高于其他城市。

与此同时,许多城市土地库存去库存周期短,这将使这些城市在未来两年更难以沦陷。在50个城市中,大连,无锡,沉阳,泉州,韶关,东莞,深圳,惠州和中山等9个城市的土地去库存周期不到12个月。这些城市需要增加土地供应,并鼓励住房公司采取土地。值得注意的是,九个城市的深圳,惠州,东莞和中山四个城市都位于广东,香港和澳门的大湾区。商品房交易表现良好,而土地供应相对不足。其中,中山市净化周期最短的城市仅三个月。主要原因是中山的土地库存面积很小。自2018年5月以来,已有8个月没有土地交易。

注:本报告中计算的土地是通过招牌出售的商品房土地。具体的土地属性包括纯住宅,商业和住宅,商业和综合土地。

50个城市分为一,二,三,四线城市如下:

4个一线城市:北京,上海,广州,深圳

21个二线城市:哈尔滨,长春,沉阳,大连,济南,青岛,南京,苏州,杭州,宁波,合肥,福州,厦门,郑州,武汉,长沙,南宁,昆明,重庆,成都,西安

25个三,四线城市:柳州,烟台,徐州,镇江,常州,无锡,南通,温州,湖州,舟山,泉州,晋江,漳州,盐城,茂名,珠海,东莞,佛山,中山,肇庆,惠州,韶关,桂林,淄博,洛阳。

上海宜居房地产研究所

作家:王若辰

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