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中海地产系年内豪掷758亿抢地 净负债率上升逼近40%红线

时间:2019-08-01
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21世纪经济报道

在2019年的房地产市场,有些人感到高兴和担忧。

当泰和集团,新城控股等民营企业遭遇资金链危机和“黑天鹅”事件时,以中国海外房地产和保利发展为代表的中央企业房地产开发商逆势而上,成为中国海外房地产和保利开发的先进企业。土地市场。

7月15日,在失传多年的北京土地拍卖市场中,中国海外房地产以79.4亿元的价格赢得了丰台之家村的现场,并赢得了今年“土地之王”的总价;单一竞标,强大的资金实力,被迫退出其他财团的对手。

中国铁路一直保持稳定低调,今年表现出了强劲的一面。根据21世纪经济报告统计,截至今年,中国海运已经投入758亿土地收购,跻身房地产买家名单前三。

充足的资本,极低的融资成本,超低的净负债率以及快速的销售和收款使中国海洋成为土地市场的大本营,从而促进了其销售和收入规模的扩大。

在严建国回归的两年里,中国海运已经在规模上发挥了作用。在2019年,表现似乎更激进。在房地产销售排名中排名第7位,已经很长时间了。随着公司土地和销售的显着增长,预计中国海运将在今年的排名中取得突破。

中国海运是国有企业和国有企业背景下房地产开发商集体努力的典型样本。在房地产调控和融资的背景下,国有房地产开发商将利用融资和土地收购重新覆盖住房企业的竞争格局。

进取型中海

建家村遗址位于北京市区。它不仅限于“70/90”,还有一个大型住宅区。这是今年土地市场的“甜蜜”,但总起价66.84亿元,让大多数住房公司只能希望感叹。

“今年很多中小型房企都非常紧张。”最终,只有金茂+宝龙+骐骥,寿凯+保利+成建+建工,中海,合生等四家公司和财团参与拍卖。中国海运。

在6月24日深圳地球射击之前,中国海运还以54.08亿元的价格赢得了深圳光明网站,可售楼面价格为39,000平方米,刷新了明亮的地价。

这两个“土地国王”未超过2015年和2016年土地的全国总价和单价。中国海相关人士表示,土地价格符合预期,计算结果合理。也可以看出,中国海运也是积极主动的。含义。

“观察土地本身的平均成本意义不大。如果你在三线和四线城市购买土地,土地价格(当然)更便宜,一线城市更贵。我们一般不会比较土地购买价格和土地购买价格。我们看到了回报率。在2018年的业绩会议上,中国海外证券董事长兼首席执行官严建国表示。

与中国海运关系密切的人士表示,中国海关习惯单打独斗,更喜欢购买洁净的土地。自今年年初以来,除了北京和深圳外,中国已经深入一线和二线,并经常在厦门,杭州,苏州,宁波,广东,香港和澳门收购土地。

根据公告,今年1至6月,中海航运公司与中海鸿阳共同投资640亿元收购土地。如果你在7月份增加土地,那么今年购买的土地已达到758亿,仅次于碧桂园和融创。根据今年年初约1350亿港元的土地投资额度,截至目前,中国海运已经花费了大部分资金。

经过三年的时间,可以看出中国海运的投资强度逐年增加。 2017年,中国海运的土地出让金总额为1045.1亿元,2018年为110.09亿元。今年有望超过前两年。

这背后是拥有40年历史的中央企业重返规模竞争轨道。国盛证券指出,2006年至2011年,中海房地产规模排名第二,但由于人员调整和经营策略,2012年至2017年销售额大幅放缓。同期,Biguiyuan,Hengda和Rongchuang等公司的规模已经超过了该国的第7位。

严建国于2017年返回中国海域后,土地收购和销售大幅增加,但过去两年的销售排名并未上升,收入更加严重。

在2019年,严为中海设定了3500亿港元的销售目标。这个目标非常谨慎,但事实上,中国海已经显示出排名上升的优势。

上半年,中国海域的合同物业销售额达到1,942.02亿港元,比去年同期增长约28.74%。增长率在十大住房企业中排名第一,年销售目标为55%,高于行业平均水平。

严建国强调,中国海洋对规模的追求有利于实现利润。已成为房屋企业“利润王”15年的中海不会放弃这一核心诉求;它也坚持一种审慎的土地保护策略,并且不想错误地占用一块土地来影响大局。

融资优势凸显

中国房地产于1979年在香港成立,1992年上市,具有国有企业和外资的双重背景。控股股东为中国海外集团(中国建筑全资子公司),持股比例为56%。

凭借40年的房地产开发和运营经验,中海是一家特有的房地产企业。在今年上半年,中国的“高调”,一个主要的核心因素是丰富和极低成本的融资。

根据国盛证券的数据,2018年,中海融资率低至4.3%,位居房地产龙头企业之首。

今年早些时候,中国推出了高达300亿港元的银团贷款,创造了该公司历史上最大的单笔融资记录。

中国海运没有公布这笔融资的利率。与2017年底公司的180亿港元银团贷款利率1.38%相比,业界预计其利率相似。

几乎与此同时,中国海运又发行了两笔人民币35亿元的公司债券,利率分别为3.45%和3.75%。

7月8日,中国海运首次在香港设立外国中期票据(MTN)计划,其中包括10年期美元债券,票息率为3.45%,固定利率债券为20亿港元,为55亿元人民币。优惠券仅为2.90%。

据不完全统计,不计银行发展贷款,今年中国海运的国内外融资总额已达到约400亿港元,平均利率可能低至3%或更低。

国盛证券指出,基于低负债率,高信用等级和充足的初始资金,中国海运的融资成本在收紧行业融资环境的背景下具有很大的优势。

超低的融资成本加上低净负债率,“粉碎”所有其他住房企业,也让中国海运在土地市场上。

此外,与大多数住房公司相比,中国海运也有很大的影响力。自2011年以来,中国海运的净负债率一直保持在30%左右,2013年的净负债率为33.7%,这是Wind 2018年净负债权益比率中最低的。 2018年,参与新家村地块拍卖的合资企业的净负债率为70%,金茂为71%,保利超过80%。

然而,截至2019年第一季度,中国海运的余额和现金为959.8亿港元,净借款比率上升5个百分点至38.3%,接近该公司早前的40%红线。

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